Usufruit et nue-propriété, les différences

Comment différencier l’usufruit et la nue-propriété ?

Le viager vous intéresse ? Vous souhaitez vendre en viager mais entre « usufruit » et « nue-propriété » vous êtes perdu ? L’usufruitier et le nue-propriétaire ont, en effet, des droits et des rôles différents. Mais alors, en cas de vente, comment cela se passe-t-il ? En cas de vente, que touchent les deux parties ? Préfon, en partenariat avec VIRAGE-VIAGER, expert en Viager Mutualisé® vous explique.

Usufruit et nue-propriété, quelles sont les divergences ?

Lors d’une vente en viager, l’acheteur, le nouveau propriétaire du bien, est considéré comme étant le nu-propriétaire. Le vendeur, lui, une fois la vente actée et signée, devient l’usufruitier, il n’a plus la propriété de son bien mais a toujours la jouissance de ce dernier. En ce sens, l’usufruitier pourra choisir de vivre dans le bien ou de le mettre à la location tout en récupérant les fruits de cette dernière (le loyer). Il est donc important de retenir que les loyers seront perçus par l’usufruitier et non par le nu-propriétaire. Ce dernier peut tout de même habiter le logement qu’il a acheté en contrepartie d’un loyer (ou à titre gratuit) versé à l’usufruitier, si celui-ci n’occupe pas le bien et que les deux parties ont signé un accord.

Néanmoins, la décision de vendre ou de détruire le bien revient au nu-propriétaire ; il a cependant besoin de l’accord de l’usufruitier. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.

Chacune des parties a également des obligations différentes à remplir. Quand l’usufruitier doit prendre en charge l’entretien du bien (petits travaux et réparations), le nu-propriétaire, lui, doit réaliser les plus grosses réparations (travaux structurels, toitures, murs, etc.).

Que se passe-t-il lors d’une vente pour l’usufruitier et le nu-propriétaire ?

Comme évoqué plus haut, le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent décider de vendre le bien d’un commun accord. Il est également possible pour chacune des deux parties de vendre leurs droits. À retenir cependant qu’afin de protéger les droits du nu-propriétaire, les conditions de l’usufruit sont transmises lors de la vente. La pleine propriété sera donc toujours bien attribuée au nu-propriétaire lors du décès du premier usufruitier.

Connaissant maintenant la différence entre l’usufruit et la nue-propriété, la question du prix de vente du bien peut être posée. Comment trouver le prix équitable pour la vente ?

• Répartir la somme au prorata des droits des deux parties,
• Investir le montant de la vente dans un autre bien avec la même répartition des droits,
• Reverser le prix de vente à l’usufruitier, cette somme devra cependant être restituée au décès de l’usufruitier.

À savoir qu’en cas de vente, l’accord le plus courant est la répartition du prix selon la valeur de l'usufruit.
La valeur de l’achat varie selon l’âge de l’usufruitier et est fixée par un barème fiscal. Il est aussi autorisé de procéder à une répartition à l’amiable.